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对“擅自出租他人之物”相关问题的探讨
发表时间:2019-2-18  信息来源:本公司   阅读次数:422
擅自出租,即出租人基于与物权人之间有效的保管合同、借用合同和租赁合同等合法占有该物,却以自己的名义将该物出租给第三人。

01 “擅自出租”是否属于“无权处分”

处分包括事实上的处分(如加盖房屋、宰杀共有的羊)和法律上的处分(法律行为),处分行为指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为包括物权行为和准物权行为,例如抛弃所有权导致所有权的消灭,为物权行为;债务免除导致债务消灭,债权转让导致债权移主,均属准物权行为。


负担行为指使某人负担给付义务并为他人创设一项或多项请求权的法律行为。可以是单独行为(如捐助),亦可为契约(如买卖合同、租赁合同),也可以是多方法律行为(如合伙协议)。


出租只是使某人负担义务并为他人创设一项或多项请求权的行为,处分行为中的物权行为可以导致物权变动,出租并不能导致物权变动,所以出租并非处分行为,而是负担行为。因此擅自出租不属于无权处分。


02 共有人出租共有物是否为“擅自出租”

共有指两个以上人分享同一财产所有权的现象,共有包括按份共有和共同共有。在共有人没有约定的情况下,根据《物权法》第97条,处分共有的不动产或者动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。


如上所述,出租行为并非处分行为,所以出租共有的不动产或动产,并不适用《物权法》第97条,即出租共有物并不需要全体共同共有人同意,在共有人无约定的情况下,任一共同共有人均有权出租共有物。即夫妻共有的房屋,任一方均有权出租。


那么任一按份共有人是否有权出租共有物呢?


《物权法》关于共有物管理的规则是一个“未完成作品”,除了共有物的处分有具体的规则外,其他规则还未确定。但根据“举重以明轻”的解释规则,对共有物的处分尚且只需占份额三分之二以上按份共有人同意,出租行为比处分行为轻,若有占份额三分之二以上按份共有人同意,当然可以出租。

03 擅自出租他人之物的法律后果

(一)擅自出租他人之物的租赁合同的效力


根据《合同法》第228条,擅自出租他人之物的租赁合同,擅自出租的行为不影响合同的效力,若无其他效力瑕疵,租赁合同有效。但有例外。


“房屋租赁合同的非法转租”亦系“擅自出租他人之物”,但根据《合同法》第224条,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。以及《城镇房屋租赁合同解释》第16条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。可见若出租人在六个月内提出异议,可以解除合同或认定转租合同无效。


因此,除房屋租赁合同的非法转租外,擅自出租他人之物的租赁合同,擅自出租的行为不影响合同的效力,若无其他效力瑕疵,租赁合同有效。


(二)物权人的救济方式


1、若为房屋租赁合同的非法转租,物权人可以解除合同并认定转租合同无效,追究转租人承担违约责任,并对次承租人主张返还原物请求权。

2、除房屋租赁合同的非法转租外,租赁合同有效,那么物权人还能行使返还原物请求权么?对谁行使?


根据返还原物请求权的构成要件:

(1) 求情人为物权人;(2)被请求人为相对于物权人的现时的无权占有人。


首先,物权人对第三人是否享有返还原物请求权?

出租人与第三人间的租赁合同有效,第三人对出租人成立有权占有,但基于债权成立的有权占有具有相对性,第三人相对于物权人为无权占有。物权人可对第三人行使返还原物请求权。


其次,物权人对出租人是否享有返还原物请求权?

这要看物权人与出租人之间的保管合同、借用合同、租赁合同等关系是否被解除,如果未解除出租人对物权人成立有权占有,物权人对出租人不享有返还原物请求权。如果已解除,出租人相对于物权人是否还是现时的无权占有人呢?答案是肯定的,房屋现虽由第三人占有,但出租人在租赁期限届满对第三人具有返还请求权,第三人是直接占有有,出租人是间接占有人,出租人相对于物权人仍是现时的无权占有人,物权人可以对出租人行使返还原物请求权,合同解除后,若有不当得利,物权人亦可行使不当得利返还请求权。


最后,物权人行使返还原物请求权,物返还给谁?

如果物权人与出租人间的保管合同、借用合同和租赁合同等关系未被解除,物权人对第三人行使返还原物请求权,只能请求第三人将物返还给出租人,仅在出租人拒绝接受时,物权人才有权请求第三人返还给自己。若物权人与出租人间的保管合同、借用合同等关系已被解除,物权人可请求第三人或出租人将物返还给自己。

总结

擅自出租他人之物的行为为负担行为,非处分行为,故不属于无权处分。擅自出租的行为不影响合同的效力,若无其他效力瑕疵,除房屋租赁合同的非法转租外,租赁合同有效,承租人对出租人成立有权占有,但基于债权成立的有权占有具有相对性,承租人对物权人成立无权占有,物权人可对承租人主张返还原物请求权,若物权人与出租人间的保管合同、借用合同等关系已被解除,物权人亦可向出租人行使返还原物请求权。




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