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“借名购房”情形下借名人如何维护自身权益?
发表时间:2017-5-23  信息来源:本公司   阅读次数:1970
2017-05-19 文/吴悦 江苏联创伟业律师事务所

自从一些大城市施行限购政策,部分有购房需求的人失去了购房资格,也有些人是为了享受首套房的优惠政策,这致使部分购房者采“借名”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项实际上由购房者自己支付。借房存在很大风险,如果被借名人是自己的父母、子女倒还好处理,一般不会产生纠纷。如果仅仅是一般的亲戚朋友,在牵扯到利益关系时经常会有理说不清。借名购房可能发生的风险主要包括:登记产权人即“被借名人”反悔要求收回房屋;登记产权人擅自处置房产;因登记产权人负债导致房产被查封或执行;登记产权人去世后,其继承人对借名购房不知情或不认可;实际购房人要处置房产时,登记产权人不配合或找不到等。

房地产作为不动产,以物权登记为准。在借名买房的情况下,房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是“被借名人”,即名义产权人,而作为实际出资人的“借名人”是实际产权人。“借名人”如果确实需要采取借名方式购买住房的话,其务必要和“被借名人”签定正式的借名买房协议,以书面形式确定购买房屋的实际出资人和权利人。同时“借名人”在购房时应当从自己的账户支付购房款,并保留好相关付款凭证。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭相关证据以司法手段来保护自己的权利。另外“借名人”还可要求“被借名人”去房地产交易中心就所购房屋做抵押,“被借名人”将该房抵押给自己。这样“被借名人”就无法跳过享有实际产权的“借名人”擅自出售房屋以致损害实际产权人的利益。

如果“借名人”和“被借名人”因为房屋权属问题产生纠纷诉至法院,那么“借名人”该提供什么证据才能最好的保证自己的利益呢?我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可见,法律规定通常情况下,不动产物权的变动须经依法登记,才发生物权效力。未经登记,不发生物权效力。不动产登记是不动产权利归属的公示方式,是不动产权利人对外彰显权利的证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。该条款说明,不动产登记簿对不动产物权权属具有推定力,当不动产登记簿记载的内容与现实生活中真实权利状态不符时,主张该真实权利状态的当事人即“借名人”需对此承担举证责任。1、“借名人”需举证证明其与“被借名人”之间有借名购房的合意。此时提供合法有效的书面借名购房协议是最好的证据。判断借名购房协议是否有效,关键问题在于其是否违反法律禁止性规定、是否损害国家利益。如果当事人订立借名购房协议的目的在于购买政策性保障住房(该类住房仅为城市中低收入家庭和住房困难户提供),则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。2、如果双方当事人之间没有签订书面的借名购房合同,而是以口头形式进行约定,则可从房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房能否做出合理解释来进行确定。此时“借名人”需提供购房款的支付账单或转账记录或还贷记录,即提供证明证明首付款或每月的房贷款是由借名人实际出资的;另外借名人最好能提供证据证明诉争房屋是由其本人实际控制与管理的,比如说房产证、土地证、钥匙由其本人掌管,物业费、水电费等由其本人缴纳,房屋由其本人装修等。这就要求借名人保管好相关缴费票据以备不时之需。3、如若借名人不能提供充分证据证明涉案房产是其借他人名义购买,且被借名人亦无充分证据证明涉案房产是借名人赠与其资金为其购买的,此种情形下由于涉案房产登记在被借名人名下,按照物权公示公信原则,所有权人以登记为准,应当认定房产属于被借名人。但此时购房款及相关费用均是借名人所出资,在借名人明确表示并非赠与且被借名人没有充分证据证明购房款是赠与的情形下,借名人被借名人之间形成债权债务关系,借名人有权要求被借名人退还其因购买涉案房产所支付的全部款项和相关费用。

买房对于中国人来说是一笔很大的开销,特别是借名买房时一定得多个心眼。在借名买房时,实际出资人应对登记购房人进行全面了解,包括但不限于其诚信情况、为人处事等方面的内容,如果可能,最好让其以所购房屋提供担保,以维护自身的合法权益。同时双方务必签订书面借名购房协议对实际权利人进行明确约定,另外借名人在买房时务必保存好相关付款证据,必要时在双方交涉商谈时时可录音,这样在诉讼时才能提供有利的证据维护自身利益,不至于“房钱”两空。


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