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从一则公报案例看前期物业合同的效力问题
发表时间:2017-1-9  信息来源:本公司   阅读次数:1880

案情简介:

   被告陆家嘴物业公司与春江花园小区开发商签订了前期物业管理委托合同,期限为20021125日到小区成立业委会时止,合同成立后,被告安排无锡分公司进行管理。20071222日,原告业委会依法成立。2008621日,业委会根据业主大会作出的业主自治决议,致函物业公司,明确不再与其签订物业管理合同,并要求物业公司及时办理移交。2008717日,物业公司派员与业委会正式办理移交,并签订了移交清单一份,明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232793187元,其中小区共有部分收益结算的期间为20081月至6业委会经审查物业公司移交的资料发现,无锡分公司在2004年至2007年间,收取了小区共有部分收入596737031元未列入移交遂诉至法院,要求物业公司及其分公司立即返还移交清单确认的232793187元中的227387232(差额部分为业委会认可应返还给物业公司部分),及2004年至2007年共有部分收益596737031元的70%即417715922元,两项合计645103154元。

 

审理过程中被告辩称

1.物业公司结算给业委会的款项总额是双方对实施前期物业管理期间的总结算,是对应当移交给业委会所有资料和财产的一揽子处理方案。移交清单第十条也明确:“双方约定,在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。”

2.根据相关法规和地方性规章,该共有部分的收入应首先去除成本计算出收益,对该收益应当首先弥补物业公司的管理成本,超出部分还应当保证物业公司8%的利润,在此之后如还存余额的,才能按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。就本案而言,物业公司和无锡分公司对春江花园的管理,根本达不到8%的利润额,故不存在可分配利润。

3.因小区部分业主尚结欠2008630日之前的物业管理费131万元,而业委会系全体业主的代表,故要求对该部分欠款行使抵销权,从物业公司应向业委会移交的款项中扣除。

 

证据部分双方并无争议,在此不再一一列示。

 

争议焦点

一、2008717双方移交协议是否已包含了所有结算事项

二、2004年至2007业主共有部分收益的界定和分配问题

三、被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权。

争议焦点一移交协议系双方真实意思的表示,之所以产生纠纷乃因双方对协议第十条解释并不相同。被告将协议第十条“双方约定,在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”解释为:通过签订该条款,双方就移交内容作出了一揽子解决,已经不存有其他纠葛,即使还有纠纷,双方也应各自承受,而不应向对方主张。业委会则认为,该条款仅表明就清单列明的移交内容不再存在纠葛,并不表明其已经放弃了共有部分收益的分配请求权。法院认为,双方的移交协议,明确移交的是20081-6月的共有部分收益,无法理解为业委会对2008年前春江花园业主共有部分收益作出放弃的意思表示。业委会作为代表全体业主行使权利的组织,其权限来自于业主大会的授权,在无全体业主授权的情形下,其不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃,即使作出该行为也为无效民事行为。据此,2004年至2007年共有部分物业的收益,应当在物管企业和全体业主之间依法分配。

 

争议焦点二,2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题。法院认为,本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额双方同意以被告分公司报表为准,经法院审查2005年至2007年小区业主共有部分总收益为414255918元。原告主张的2004年的收益,因其提供的报表对该收益无法判断,双方对该年度共有部分的收益也无法统一,业委会作为主张权利方对此负有举证义务,应当对其举证不能承担不利后果。故因证据不足,法院对业委会主张的2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。关于收益的分配根据公平原则的要求,参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入维修基金,但合同另有约定的除外”的精神。法院认为本案对共有部分收益分配的比例,确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。

 

争议焦点三,被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权的问题。物业公司提出有部分业主尚结欠2008630日以前的物业管理费131万元《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定,要进行债务抵销,当事人之间应当互负债务,互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业公司、被告无锡分公司,而结欠物业管理费的为部分业主,为单个的主体。双方债权债务主体不同,不符合法定抵销的规定,因此,对物业公司行使抵销权的主张不予支持。

 

一点思考:

   虽然物业合同纠纷算是较为新颖的纠纷类型,但是此公告案例在分析说理中运用的仍是基本的法理,在公平的基础上保障了业主的合法权利。纵观物业服务合同纠纷案件,有相当一部分对前期物业服务合同发生的争议。对前期物业服务合同,笔者认为:(1前期物业服务合同具有法定性最高人民法院《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。” (2)前期物业服务合同具有程序性现实生活中前期物业管理企业多有开发商背景,因此,可能出现物业公司损害业主利益的情况。立法从保护业主利益角度出发,对前期物业服务合同的程序进行了严格规定。《物业管理条例》第22条规定“建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同权益、业主应当履行的义务,违反临时规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第23条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明”。笔者认为只有建设单位与物业服务企业出售物业前按照法律规定的程序签订前期物业服务合同,且在出卖物业告知买受人,才对买受人产生约束力。

  在司法实践中占据相当比例的还有要求支付物业服务费业主多以未接到书面通知或物业服务瑕疵为抗辩事由,对于未接到书面通知这一事由,《物业服务司法解释》第6条规定“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的,人民法院不以支持。而对于务质量瑕疵,如果物业管理企业提供的服务项目和质量与服务合同约定标准存在明显差距业主可以要求物业管理企业承担违约责任,包括要求减收物业服务费用或返还多交的物业服务费用,甚至要求解除合同。如果物业服务合同约定有财物保管服务,在发生财物丢失或毁损时,业主可以要求物业服务企业依保管合同承担相应的赔偿责任对于没有约定财物保管服务,但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务对财物丢失或毁损有过错的,业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任概括来讲,对于出现火灾,盗窃,人身伤害等事件,有约定按约定,没有约定时物管企业仍是以过错责任为主要归责原则。


附:法律条文

1. 《江苏省物业管理条例》第三十三条: 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务内容予以约定。

2. 《中华人民共和国合同法》第九十九条: 当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。

当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

3. 《中华人民共和国物权法》第七十条: 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

4. 《中华人民共和国物权法》第七十三条: 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

5. 《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款: 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

6. 《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水葙等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

7. 《物业管理条例》第五十四条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。


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