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小区停车位归属案例探讨
发表时间:2017-11-9  信息来源:本公司   阅读次数:1190

一、案情概述:

某房地产公司将案涉车位出租给杜某,该小区业委会提起诉讼,要求某房地产公司腾退车位。某房地产公司辩称车位经过规划,且在与业主签署的《商品房买卖合同》中也已约定“小区内物业产权属某房地产公司所有,购房人无权干预甲方物业产权变动等”,故车位属某房地产公司所有,其有权处分。

二、裁判结果:

争议焦点:案涉车位所有权归属问题

一审法院认为:双方的争议焦点是该车位使用权归属问题。从业委会提交的证据即小区环保停车场的规划图看,该环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批的。根据《物权法》第七十四条规定,对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,物权法采用的是“约定说”,即车位、车库的归属由开发商与业主通过出售、出租、附赠等方式进行约定。本案环保停车场经过了规划,该车位已由房地产公司与第三人通过出租方式进行约定,使用权已有归属。故,一审驳回业委会诉讼请求。小区业委会不服上诉,请求撤销原判,坚持一审诉求。

二审法院认为,与一审认定一致,驳回上诉,维持原判。业委会不服二审判决,申请再审。

再审法院认为,本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。再审法院查明,涉案环保停车场占用的是小区公共绿地的面积,其本质上属于业主共有的公共绿地,依照《物权法》第七十三条的规定,涉案环保停车场应属小区全体业主共有。房地产公司将该车场内的案涉车位擅自出租给第三人的行为,损害了小区全体业主的合法权益,业委会诉请其腾退该车位有事实和法律依据,本院予以支持。“即使某房地产公司与某某小区业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归房地产公司所有的条款,亦属于《合同法》第四十条规定的‘提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任、排除对方主要权利’的情形,应认定为无效。”

三、笔者认为:

案例中主要争议焦点是车位所有权归属问题,也就是主要问题是确定该车位是建筑物区分所有权中专有部分还是共有部分。

若为专有部分,则房地产开发公司有处分的权利;若为共有部分,则该共有部分随着建筑物专有部分所有权的转移,归全体业主所有。

房地产公司依据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”认为停车位属专有部分。

而小区业委会依据《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”认为停车位属于共有部分。

所涉车位有规划,但是没有具体产权。所以,此时对规划和权利归属的区分尤为重要,本质上也是专有和共有的区分。

对于专有还是共有,在最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

总之,在以往此种情况下清一色判归房地产公司,出现业主获胜的案例,很有实践意义。

 


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