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“限购、限贷”政策下购房定金怎么返还? 
发表时间:2016-10-17  信息来源:本公司   阅读次数:1835

/吴悦

从国庆前夕开始,全国已经有20个城市加入了房产调控的队列,而且调控政策之严,史上罕见。对于已交付定金的购房者,在“限购、限贷”的情形下,如何合理的要求开发商退还定金成为很多市民关注的热点。当然不可否认,一些购房者在“限购、限贷”政策下要求返还定金是担心房价下跌而吃亏,但是大部分人确实是因为客观情况出现重大变化不得不取消买房。因此个人觉得由开发商向购房者返还定金,各自承担相应的损失相对来说是公平公正的。

商品房买卖中,开发商通常要求购房者先交付部分购房定金,定金数额少则几万元,多则几十万甚至上百万。购房者一般在购房时签订的定金协议或认购书等都具备定金性质,所支付的定金是作为签订商品房预售合同的担保,若一方在约定的时间拒绝订立商品房预售合同,则要按照定金罚则来承担不利的后果,一般情况下签订的相关文件都会明文规定卖方拒签则双倍返还定金,买方拒签则无权要求卖方返还定金。然而,很多购房者在定金交付后,出现其他客观情况,诸如限购限贷,不能购房了,这种情况该如何拿回已交付的定金呢?

我们先来看以下几条司法解释:

1、最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。

2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“商品房买卖合同司法解释”)第4条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 

3、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则并根据案件的实际情况确定是否变更或者解除。

从相关法律法规来看,购房者要想从开发商那合法合理拿到购房定金,最重要的是要看何种原因导致购房者要求退还购房定金。

一、“限购”直接导致买受方失去购房资格,则购房人可直接依据“商品房买卖合同司法解释”第4条,理直气壮地要求开发商退还定金。

二、“限贷”导致买受方无支付能力,这种情形下,开发商一般不会轻易退还购房定金。因为贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同。作为购房人要想拿回定金应经过合理策划,让不能签订预售合同的原因归责于开发商一方或者“不可归责于双方当事人的事由”,这可通过以下方式去实现:

1,作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款,而不是告诉开发商我不买房了。通常作为开发商来说,商品房预售合同都是格式合同,内容不会因某个人的要求而改变,而购房定金合同或认购书中往往不包括以下内容:违约责任、交房时间、交房条件、付款期限、贷款银行的选择、补充条款、开发商的广告是否作为合同的条款、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。然而上述内容都是商品房预售合同的主要条款,也就是说,购房者可以选择上述内容中的一项或几项同时和开发商谈判,比如提出小区的设计规划图与现实建设状况不一致或交房时间超过购房者预期等理由,若双方就此未能达成一致意见,而导致商品房预售合同无法订立的,根据最高院关于商品房买卖的司法解释,开发商应该退回所收取的定金。例如“商品房买卖合同司法解释”第3条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

2,作为购房者要有证据意识。

作为律师有必要提醒各位购房者,若一旦发生开发商拒绝退还定金而发生诉讼或仲裁,要有足够的证据证明自己在定金合同约定的时间和开发商就合同的内容商谈过(即要证明自己没有违约)。而现实中很多购房者虽在规定的时间和开发商商谈过具体的合同内容,但是往往由于没有证据证明而导致败诉。所以,购房者要用心保留与开发商商谈具体合同内容的证据,比如录音、录像,找公证人员见证商谈等。就目前来看,购房者一般只会在出现纠纷时才会想到聘请律师,其实要想更好地规避购房风险,计划买房时就可以聘请律师为你服务了。因为律师的专业能力以及谈判能力较强,在整个购房过程中能更好的帮助购房者规避风险,让购房者与开发商洽谈时更有底气,做到防患于未然。

三、如果购房者与开发商之间已签订商品房预售合同,则依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条的约定处理,即依据“情势变更可导致合同变更或解除”要求卖方返还定金或购房款。


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